Leilão sem lance: como comprar o imóvel depois

Quando um leilão judicial termina sem lance, o imóvel continua penhorado e o processo segue. Em muitos casos, o credor pode pedir que ele seja vendido por iniciativa particular, diretamente ou por meio de corretor ou leiloeiro credenciado, e o interessado pode apresentar proposta no próprio processo ou por meio do corretor ou leiloeiro indicado (Código de Processo Civil, art. 880). É uma forma de comprar o imóvel depois do leilão, com regras definidas pelo juiz.

Por que um leilão fica sem lance

Os motivos mais comuns são preço mínimo alto para o mercado, imóvel ocupado, dívidas que assustam os interessados ou pouca divulgação. Nada disso impede uma venda depois, desde que o comprador entenda os riscos.

O que é a alienação por iniciativa particular

A lei prevê duas formas de vender um bem penhorado: por iniciativa particular ou em leilão (CPC, art. 879). Na iniciativa particular, o juiz fixa o prazo da venda, a forma de divulgação, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se houver, a comissão do corretor (CPC, art. 880, § 1º). Ela pode acontecer antes mesmo de um leilão, mas costuma ser o caminho depois de um leilão sem lance.

Aceita a proposta, a venda é formalizada por um termo no processo, assinado pelo juiz, pelo credor e pelo comprador. Em seguida são expedidos a carta de alienação e o mandado de imissão na posse, que permitem registrar o imóvel em nome do comprador e entrar nele (CPC, art. 880, § 2º, I).

Esta regra vale para imóveis penhorados em processos judiciais. Imóveis retomados por bancos em financiamentos com alienação fiduciária seguem outra lei e outro procedimento.

O que analisar antes de fazer a proposta

• O processo: se há recursos ou discussões pendentes que possam desfazer a venda.
• A matrícula do imóvel: proprietário, penhoras, hipotecas e outras restrições.
• As dívidas: IPTU e condomínio atrasados. Nos leilões judiciais, o STJ decidiu que o arrematante não responde pelos tributos que já incidiam sobre o imóvel, mesmo que o edital diga o contrário: eles são pagos com o valor da arrematação (Tema 1134, para editais publicados depois do julgamento de outubro de 2024). Na venda por iniciativa particular, confira o que a decisão do juiz prevê. No condomínio, o STJ dá grande peso ao que o edital informa sobre a dívida, e o tema ainda gera decisões diferentes.
• A ocupação: se há moradores ou inquilinos e quanto tempo e custo a desocupação pode levar.
• A avaliação: se o valor de referência está atualizado e se a proposta faz sentido diante do mercado.

Passo a passo

1. Encontre o processo pelo edital do leilão ou pelo site do tribunal.
2. Analise o processo, a matrícula e as dívidas antes de qualquer oferta.
3. Apresente a proposta por petição, com valor, forma de pagamento e garantias.
4. Aguarde a decisão do juiz, que ouve as partes e define as condições.
5. Pague e assine o termo de alienação nos autos.
6. Registre a carta de alienação no cartório de imóveis, após pagar o ITBI.
7. Peça a imissão na posse, se o imóvel estiver ocupado.

Quando procurar um advogado

A proposta é feita no processo e depende de uma análise que vai além do edital: recursos pendentes, dívidas, ocupação e registro. Vale buscar orientação antes de oferecer qualquer valor, para saber o que está sendo comprado e quanto custará até o imóvel estar livre e registrado. Veja como funciona o atendimento em leilões de imóveis.

Perguntas frequentes

Posso oferecer menos que o valor da avaliação? Depende do preço mínimo fixado pelo juiz para a venda por iniciativa particular. Em leilão, a lei não aceita lance por preço vil: abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo fixado, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891).

Preciso de advogado para fazer a proposta? A proposta é apresentada no processo judicial, por petição, o que normalmente exige advogado.

Quanto tempo leva? Depende do juiz, das partes e da ocupação do imóvel. A análise do processo antes da proposta dá uma estimativa mais segura.

Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso. Saiba mais sobre leilões de imóveis.